Un regolamento condominiale può essere impugnato in diverse circostanze, a seconda della sua natura (contrattuale o assembleare) e dei motivi dell'impugnazione.

Impugnazione del Regolamento Assembleare:

Il regolamento assembleare è approvato con le maggioranze previste dall'articolo 1136, comma 2, del Codice Civile (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio). Può essere impugnato da condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro 30 giorni dalla data della delibera per i dissenzienti o astenuti, e dalla data di comunicazione per gli assenti (articolo 1137 del Codice Civile).

Motivi di impugnazione

Contrarietà alla legge

Innanzitutto, un motivo di impugnazione si configura quando il regolamento si pone in contrasto con la legge. Pensiamo, ad esempio, a una disposizione che vieti in maniera assoluta di tenere animali domestici negli appartamenti, laddove la legge non prevede un divieto generalizzato di questo tipo e la limitazione potrebbe essere considerata eccessiva e lesiva del diritto di proprietà.

Violazione del regolamento contrattuale

Un'altra ragione per contestare un regolamento assembleare sorge qualora esista un regolamento di natura contrattuale precedente. Quest'ultimo, essendo stato accettato da tutti i condomini al momento dell'acquisto o approvato all'unanimità, ha una forza maggiore. Di conseguenza, un regolamento assembleare successivo non può introdurre disposizioni che vadano a modificare o derogare a quanto stabilito nel regolamento contrattuale su materie di sua competenza, come ad esempio la ripartizione di specifiche spese o particolari limitazioni all'uso delle proprietà esclusive.

Lesione dei diritti individuali dei condomini

Particolare attenzione va posta anche alla lesione dei diritti individuali dei condomini. Il regolamento condominiale, pur essendo uno strumento per disciplinare la convivenza e l'uso delle parti comuni, non può incidere in modo illegittimo sui diritti di proprietà o sul pacifico godimento delle singole unità immobiliari o delle aree comuni, andando oltre la mera disciplina dell'uso. Immaginiamo un articolo del regolamento che imponga ai proprietari dei negozi al piano terra di chiudere le loro attività entro un orario insolitamente restrittivo senza una valida ragione legata alla tranquillità condominiale, limitando così il loro diritto di esercizio dell'attività commerciale.

Vizi formali

Non meno importanti sono i vizi formali che possono inficiare la validità dell'approvazione del regolamento. Se, ad esempio, l'assemblea non è stata convocata correttamente, magari omettendo la comunicazione a uno o più condomini, o se il procedimento di votazione non ha rispettato le maggioranze previste dalla legge, la delibera di approvazione del regolamento potrebbe essere impugnabile.

Eccesso di potere dell'assemblea

Infine, si configura un eccesso di potere dell'assemblea quando quest'ultima delibera su materie che esulano dalle sue competenze nella formazione del regolamento assembleare. Ricordiamo che il regolamento assembleare concerne principalmente l'uso delle parti comuni e i comportamenti da tenere nella vita condominiale. Se l'assemblea, attraverso il regolamento, tentasse di imporre obblighi di natura contrattuale ai singoli condomini, come ad esempio vincoli sulle modalità di locazione dei propri appartamenti, si sconfinerebbe dalle sue prerogative, rendendo la disposizione potenzialmente impugnabile.

Termini per l'Impugnazione

Per il regolamento contrattuale, non esiste un termine specifico di decadenza per l'azione di nullità. Tuttavia, l'azione di annullamento per vizi del consenso è soggetta al termine di prescrizione di cinque anni dalla scoperta del vizio.