Il proprietario può avviare la procedura di sfratto quando l'inquilino non ha pagato il canone di locazione entro 20 giorni dalla scadenza prevista nel contratto, come stabilito dall'articolo 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Tuttavia, è sempre consigliabile inviare un sollecito di pagamento all'inquilino tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, prima di procedere con l'azione legale.

La procedura di sfratto si articola in diverse fasi:

• Intimazione di sfratto: il proprietario, tramite un avvocato, notifica all'inquilino un atto di intimazione di sfratto, indicando i canoni non pagati e la data dell'udienza in tribunale.
• Udienza di convalida: durante l'udienza, il giudice verifica la morosità dell'inquilino e, se non vi sono contestazioni, convalida lo sfratto, ordinando all'inquilino di rilasciare l'immobile.
• Esecuzione dello sfratto: se l'inquilino non rilascia l'immobile spontaneamente, il proprietario può richiedere l'intervento dell'ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto forzato.

Tempi dello Sfratto in Italia: Fattori e Fasi

Le tempistiche di uno sfratto in Italia sono variabili e influenzate da diversi fattori. La tipologia di sfratto (morosità o finita locazione) e la complessità del caso sono determinanti. Lo sfratto per morosità tende a essere più rapido.

Avvio della Procedura: L'Intimazione di Sfratto

Il processo per morosità inizia con l'invio, tramite legale, di un'intimazione di sfratto all'inquilino inadempiente, con contestuale citazione in giudizio per la convalida. L'intimazione, notificata da un ufficiale giudiziario, comunica la necessità di liberare l'immobile e fissa la data dell'udienza.

Svolgimento dell'Udienza e Possibili Scenari

• Mancata comparizione o non opposizione: Il giudice convalida lo sfratto.
• Richiesta del termine di grazia (solo uso abitativo per morosità): L'inquilino può chiedere fino a 90 giorni per sanare la morosità. Il giudice rinvia l'udienza per la verifica del pagamento; in caso contrario, convalida lo sfratto.
• Opposizione dell'inquilino: Il procedimento si trasforma in un giudizio ordinario locatizio. Se l'opposizione è infondata, il giudice emette un'ordinanza di rilascio non impugnabile.

Durata Complessiva del Procedimento

La durata totale di uno sfratto può variare significativamente, da alcuni mesi a oltre un anno, a seconda delle circostanze specifiche.

Il recupero dei canoni di locazione insoluti è una priorità per i locatori, e la legge italiana offre diverse soluzioni per tutelarne i diritti.

Azioni Legali per il Recupero dei Crediti Locatizi

• Decreto Ingiuntivo: Questo strumento legale permette al proprietario, tramite un avvocato, di ottenere un titolo esecutivo che obbliga l'inquilino al pagamento del debito. Dopo aver depositato il ricorso e la documentazione probatoria, se il giudice accoglie la richiesta, emette un decreto ingiuntivo. L'inquilino ha 40 giorni per opporsi; in mancanza, il decreto diventa esecutivo e si può procedere con l'esecuzione forzata.
• Sfratto per Morosità con Contestuale Richiesta di Decreto Ingiuntivo: Parallelamente all'azione di sfratto per mancato pagamento, il proprietario può richiedere al giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni arretrati. Questa via consente di ottenere un titolo esecutivo in tempi potenzialmente più brevi rispetto a un decreto ingiuntivo autonomo.

Strumenti Stragiudiziali per il Recupero dei Canoni

Oltre alle vie legali, si possono esperire tentativi stragiudiziali:

• Sollecito di Pagamento: L'invio di una formale richiesta di pagamento tramite raccomandata A/R all'inquilino moroso rappresenta un primo passo per cercare una risoluzione bonaria.
• Mediazione: Ricorrere alla mediazione, un metodo alternativo di risoluzione delle controversie, può facilitare il dialogo tra le parti e la ricerca di un accordo transattivo per il pagamento dei canoni arretrati.